Een groeimarkt

Nederland heeft een woningvoorraad van 7.970.000 huizen. De prijzen van bestaande koopwoningen zijn de afgelopen jaren fors gestegen. De prijzen lagen in 2020 hoger dan tijdens het vorige hoogtepunt in 2008. Het tempo van de prijsstijgingen vertraagde halverwege 2019 iets, om daarna weer te versnellen. In 2020 was op deze versnelling geen effect te zien van de coronacrisis.

De Nederlandse woningen worden op basis van de risico-rendementsverhouding nog steeds als een aantrekkelijk investeringsproduct gezien. Zeker als dit wordt afgezet tegen andere ontwikkelde woningmarkten in Europa.

De interesse van nationale investeerders en nieuwe buitenlandse toetreders blijft groot. Bovendien komt er in 2022 weer meer nieuwbouwproduct op de markt, en naar verwachting ook meer bestaande woningportefeuilles.

Hierdoor verwachten we wederom een goed beleggingsjaar op de woningmarkt, met een beleggingsvolume tussen 6,5 en 7 miljard euro, tegenover 4,2 miljard in 2021. Hiermee zal de woningbeleggingsmarkt, na een terugval van één jaar, van alle sectoren weer de meeste investeringen trekken. 

In 2021 nam het aantal woningen waarvoor een vergunning is afgegeven met 9% toe in vergelijking met 2020. In totaal werden voor 69.781 nieuwe woningen vergunningen afgegeven. Dat betreft ruim 6.000 woningen meer, waarvan 2.253 woningen bestemd voor de verhuur.

De meeste vergunningen werden afgegeven in grote steden zoals Den Haag, Rotterdam en Amsterdam. Amsterdam spant de kroon met vergunningen voor 5.472 nieuwe woningen, waarvan 3.815 voor verhuur zijn bedoeld. In Rotterdam is voor bijna vier keer zoveel woningen vergunningen afgegeven als het langetermijngemiddelde.

Volgens de regionale bevolkingsprognose van het CBS komen er tot 2035 in ons land ongeveer één miljoen inwoners bij. Daarvan trekt bijna 75% naar steden met meer dan 100.000 inwoners en de directe omgeving daarvan. Bevolkingsgroei is al jaren een prominente oorzaak van het steeds nijpender wordende Nederlandse woningtekort, in combinatie met een toename van het aantal huishoudens en een achterblijvende woningproductie. In 2020 is het woningtekort volgens de Primosprognose van ABF Research opgelopen tot 296.000 woningen. Om de geprognosticeerde daling van het woningtekort naar 182.000 woningen in 2035 te realiseren moeten er conform de prognose de komende vijftien jaar ieder jaar gemiddeld zo’n 66.000 nieuwbouwwoningen bijkomen. (CBRE)

De stikstof- en PFAS-problematiek en de effecten van de coronacrisis hebben impact op de bouwproductie en de woningbehoefte. Het EIB1 verwacht dat de nieuwbouwproductie als gevolg van aanbodrestricties en vraaguitval door de coronacrisis –zonder aanvullende maatregelen- afneemt naar rond de 50 duizend in 2021 en vervolgens stapsgewijs toeneemt naar 70.000 in 2024. De verwachting is dat de vergunningverlening in 2020 een dieptepunt bereikt en vervolgens herstelt naar 80 duizend in 2023 en 2024.

In de Primos-prognose 2020 neemt in de tweede helft van de jaren twintig de woningvoorraad per saldo per jaar met meer dan 80 duizend woningen toe. De piek ligt rond 2029 met meer dan 90 duizend woningen per jaar. In de periode 2020-2030 worden in de Primos-prognose 845 duizend nieuwe woningen toegevoegd en 120 duizend woningen sloopt, daarmee breidt de voorraad naar verwachting rond 727 duizend uit.  In totaal worden er volgens de Primos-prognose in de periode 2020-2035 1,24 miljoen woningen aan de voorraad toegevoegd en 180 duizend woningen aan de voorraad onttrokken (per saldo een toename van 1,06 miljoen woningen). Deze toename is nodig om het woningtekort in te lopen van de verwachte piek van 5,1% in 2025 naar 3,7% in 2030 en 2,1% in 2035.