Een groeimarkt

De woningmarkt in cijfers

Het aantal woningen in Nederland

Op 1 januari 2020 telde het CBS 7.892.000 huizen. In 2019 werden er 76.654 woningen aan de totale huizenvoorraad toegevoegd. 70.716 woningen waren nieuwbouwwoningen, verder ging het om splitsing van woningen of transformatie van gebouwen (25.959 woningen). Door sloop en overige onttrekkingen (bv. verandering van gebruiksfunctie of het samenvoegen van bestaande woningen) zijn er in 2019 ook een aantal woningen verdwenen.

Recordjaar voor woningmarkt

De woningbeleggingsmarkt beleefde in 2019 een geweldig jaar: met een beleggingsvolume van € 7,6 miljard (ten opzichte van € 6,9 miljard in 2018) werd voor een recordbedrag in woningen geïnvesteerd. Transacties in portefeuilles van bestaande woningen droegen samen met nieuwbouwtransacties, die in 2019 nog weinig last ondervonden van de toegenomen belemmeringen, bij aan een actief jaar. De grote belangstelling van beleggers leidde aan het einde van 2019 tot een daling van het netto prime aanvangsrendement naar 3,05%.

Huur- vs. koopwoningen

Als we de woningen opdelen in verschillende categorieën naar bezit, dan zijn er 4.487.894 koopwoningen, 2.295.414 huurwoningen in eigendom van een corporatie, 1.004.225 van overige verhuurders en 27.239 woningen die het CBS indeelt bij ‘eigendom onbekend’. Een opvallend gegeven is dat eind 2019 345.556 van alle woningen onbewoond waren, dit terwijl de woningnood toch hoog is. Veel huizen die in handen zijn van beleggers behoren tot deze groep onbewoonde woningen. De totale leegstand is dan 4,5%. De leegstand is het grootst bij huurwoningen van overige verhuurders (12,6%). De koopwoningen en de woningcorporaties doen het qua leegstand van woningen veel beter, met elk een leegstand van ongeveer 3,1%.

Woningtekort wordt alsmaar nijpender

Volgens de regionale bevolkingsprognose van het CBS komen er tot 2035 in ons land ongeveer één miljoen inwoners bij. Daarvan trekt bijna 75% naar steden met meer dan 100.000 inwoners en de directe omgeving daarvan. Bevolkingsgroei is al jaren een prominente oorzaak van het steeds nijpender wordende Nederlandse woningtekort, in combinatie met een toename van het aantal huishoudens en een achterblijvende woningproductie. In 2020 is het woningtekort volgens de Primosprognose van ABF Research opgelopen tot 296.000 woningen. Om de geprognosticeerde daling van het woningtekort naar 182.000 woningen in 2035 te realiseren moeten er conform de prognose de komende vijftien jaar ieder jaar gemiddeld zo’n 66.000 nieuwbouwwoningen bijkomen. (CBRE)

De woningmarkt op korte termijn

De stikstof- en PFAS-problematiek en de effecten van de coronacrisis hebben impact op de bouwproductie en de woningbehoefte. Het EIB1 verwacht dat de nieuwbouwproductie als gevolg van aanbodrestricties en vraaguitval door de coronacrisis –zonder aanvullende maatregelen- afneemt naar rond de 50 duizend in 2021 en vervolgens stapsgewijs toeneemt naar 70.000 in 2024. De verwachting is dat de vergunningverlening in 2020 een dieptepunt bereikt en vervolgens herstelt naar 80 duizend in 2023 en 2024.

De woningmarkt op langere termijn

In de Primos-prognose 2020 neemt in de tweede helft van de jaren twintig de woningvoorraad per saldo per jaar met meer dan 80 duizend woningen toe. De piek ligt rond 2029 met meer dan 90 duizend woningen per jaar. In de periode 2020-2030 worden in de Primos-prognose 845 duizend nieuwe woningen toegevoegd en 120 duizend woningen sloopt, daarmee breidt de voorraad naar verwachting rond 727 duizend uit.  In totaal worden er volgens de Primos-prognose in de periode 2020-2035 1,24 miljoen woningen aan de voorraad toegevoegd en 180 duizend woningen aan de voorraad onttrokken (per saldo een toename van 1,06 miljoen woningen). Deze toename is nodig om het woningtekort in te lopen van de verwachte piek van 5,1% in 2025 naar 3,7% in 2030 en 2,1% in 2035.